Barion Pixel

Das Wohnungsbaudarlehen

Verwendung eines Wohnungsbaudarlehen

Ein Wohnungsbaudarlehen bietet die Möglichkeit, den Traum vieler Menschen vom Eigenheim zu verwirklichen.

Alles rund um das Thema Wohnungsbaudarlehen

Dinge, die du tun musst, bevor du nimmst einen Wohnungsbaudarlehen auf

Die Planung

Der Prozess der Kreditaufnahme ist bei allen Krediten gleich, daher geht auch hier Planung und Überlegung dem Handeln voraus. Da du nimmst hier nicht nur einen Kredit auf, sondern auch eine hochwertige Immobilie zu deinem Eigentum wird, gibt es 8 Punkte, die du unbedingt vor dem Kauf einer Immobilie beachten solltest.

Eine kluge Person plant im Voraus, also schau genau, was in dein Budget passt. Dazu kannst du die Finanzrechner von Silver Moon verwenden.

Kreditplaner Rechner

Wie viel Kredit kannst du aufnehmen?

Du kannst den Rechner benutzen, um zu rechnen:

  • Wie viel Kredit du sich unter den gegebenen Bedingungen leisten kannst.
  • Wie hoch deine monatlichen Rückzahlungen sein werden
  • Wie viel Kredit du sich zu welchem Zinssatz leisten kannst
  • Wie lange du den Kredit zurückzahlen kannst

Ft / Eur / usw.

Ft Eur / usw. / Monat

%


Gesamte zurückgezahlte Zinsen

Ft / Eur / usw.

Gesamter zurückgezahlter Betrag

Ft / Eur / usw.

 

Im Internet verfügbare Rechner bieten eine gute Grundlage für die Überprüfung von Krediten. Dort kannst du sehen, was jede Bank an Reichweite zu bieten hat. Da diese Rechner nicht für deine individuelle Lebenssituation gedacht sind, bitte lieber um einen Rückruf, damit wir dir den Kredit zeigen können, der zu deiner Lebenssituation passt.

Das Timing

Es gibt Zeiten, in denen du das Gefühl hast, dass es an der Zeit ist ein Eigenheim zu kaufen.
Das ist sowohl dann der Fall, wenn du genügend Autarkie hast, als auch wenn du nicht mehr besser dran bist, eine Wohnung zu mieten.

Änderungen der Mieten
Quelle

Auf dem Bild kannst du sehen, dass die durchschnittlichen Mietpreise steigen und steigen. Hinzu kommt, dass immer kleinere Objekte zu immer höheren Preisen vermietet werden. Das bedeutet natürlich nicht, dass du sich jetzt gleich eine eigene Immobilie kaufst, schließlich hat sich auch deren Preis geändert. Überleg einfach, ob du dein vorhandenes Kapital jetzt besser zum Kauf verwendest oder einfach damit wartest.

Immobilienfragen

Eigentumszustand

Ein neues Eigenheim ist in der Regel etwas teurer, der vermutlich niedrigere Anschaffungspreis eines gebrauchten Eigenheims ist jedoch mit Renovierungskosten verbunden. Überleg was du besser machst, was in dein Budget passt.

Deine Ziele für Immobilien

Ist das Haus fertig oder willst du es jetzt bauen? Wenn du baust, ist der Baukredit mehr für dich als der Baukredit.

Ist eine Renovierung und Erweiterung notwendig?

Bei einem Wohnungsbaudarlehen stellt sich nicht nur die Frage, ob du Eigentümer bist oder nicht. Schließlich willst du es nutzen, du willst darin wohnen. Plan dein Darlehen, um zu sehen, wie es im Endzustand aussehen wird.

Fragen zur eigenen finanziellen Situation

Wie viel Eigenmittel hast du?

Die Höhe des Wohnungsbaudarlehens und damit die Höhe deiner Rückzahlung richtet sich nach der Höhe des aufgenommenen Darlehens. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass du über ausreichende finanzielle Mittel verfügst.
Verlasse sich bei deiner eigenen Finanzplanung nicht nur auf den Kaufpreis der Immobilie. Die Bank gewährt dir dafür nur einen Kredit, die Mehrkosten (entweder eine Objektrenovierung oder die Ausstattung) musst du aber für sich finanzieren.

Wie hoch ist die Selbstbeteiligung für den Abschluss eines Wohnungsbaudarlehen?

Wenn die Mittel erwähnt werden, musst du sehen, ob es überhaupt so viel in irgendeiner Form gibt, die die Bank akzeptiert. Die Bank geht in die Finanzierung bis zur Höhe der Kreditsicherheiten ein, es gibt oft nicht einmal so viel. Der Wert der Kreditsicherheiten wird vom Gutachter ermittelt oder bei einigen Banken (basierend auf einer ausreichend großen Datenbasis) aus dem Kaufpreis rückwärts berechnet. In Ungarn sind das in der Regel 80 % des Marktpreises. Der Wert kann darunter fallen, wenn sich die Immobilie in einem schlechten Zustand oder in der falschen Nachbarschaft befindet.

Da die Bank nur den Kaufpreis finanziert, nicht die Anwalts- oder Grundbuchkosten, bedeutet dies für dich, dass du 25-30 % des Kaufpreises, idealerweise sogar mehr, für den Durchschnittsfall bereithalten musst. Dann gehört nur noch die Immobilie dir, es wird weder möbliert noch sonst etwas daran gemacht.

Wie hast du eigene Ressourcen?

Es gibt Zeiten, in denen du wegen des Umzugs in eine neu aussehende Immobilie ein Wohnungsbaudarlehen aufnehmen würdest. Anschließend kannst du einen Überbrückungskredit für dich nicht verkauftes Eigenheim beantragen, indem du eine Schonfrist von bis zu 2 Jahren beantragst. Das bedeutet, dass du auch für deine alte Immobilie einen Kredit bekommst, dafür zahlst du während der Schonfrist Zinsen, bist aber vielleicht schon in dein schönes neues Zuhause mit besserer Ausstattung für dich eingezogen. Wenn du dein altes Haus verkaufst, zahlst du den Überbrückungskredit vom Kaufpreis des alten Eigenheims ab.

Wie hoch und wie stabil ist dein Einkommen?

Die Bandbreite der akzeptierten Einkünfte wird immer durch die internen Vorschriften der jeweiligen Bank bestimmt. Sei nicht überrascht, wenn der eine zu 100 % akzeptiert, was der andere nicht hat. So bist du bei der einen Bank ein ganz guter Kunde und bei der anderen ein schlechtes Rating, je nachdem, woher deine Einkünfte stammen.

Darin sind sich jedoch alle einig, die Stabilität zu betrachten. Erwarte nicht zu viel Gutes für unregelmäßige Einnahmen. Gleiches gilt, wenn dein nachweisbares Einkommen sehr gering ist. Denn schwarze Einkünfte können von der Bank nicht berücksichtigt werden.

Hast du einen anderen Kredit?

Wenn du andere Kredite oder einen Rahmenkredit hast, wird deren Höhe ebenfalls in die Belastbarkeit deines Einkommens eingerechnet.

An mehreren Orten (z. B. in Ungarn) wird die Einkommensbelastung durch die Verhältnis von Zahlung zu Einkommen-Verordnung geregelt.
Da der ungenutzte Kreditrahmen ebenfalls zur Einkommensbelastung zählt, kannst du ihn also, wenn du ihn nicht nutzt oder deinen möglicherweise nicht bewusst ist, entweder eliminieren oder auf ein Minimum reduzieren.

Wenn du ein Kredit hast, mit dem du im Rückstand bist oder war, und dies im zentralen Krediterfassungssystem angezeigt wird, musst du damit rechnen, dass die Bank dir entweder keinen Kredit gewährt oder strengere Bedingungen stellt (z Bürge für das Darlehen).

Hypothekenteilnehmer

Schuldner

Wenn du die Erwartungen der Bank erfüllst, kannst du sogar selbst einen Wohnungsbaudarlehen aufnehmen. Somit ist der Schuldner einer der Protagonisten. Sie schauen sich dein Einkommen an und ob du aufgrund deines Alters angerechnet werden kannst.

Mitschuldner (Der Partner des Schuldners mit den gleichen Rechten und Pflichten wie der Schuldner)

Ein Haus wird in der Regel von Ehepaaren aus gemeinschaftlichem Eigentum erworben oder ist zumindest rechtlich Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Schuldner hat die gleichen Rechte und Pflichten wie der Schuldner.
Auch ihr Einkommen wird von der Bank bei der Beurteilung der Verordnung berücksichtigt, also muss sie auch kreditwürdig sein. Beacht, dass im Falle einer Scheidung alle Schuldner in der gleichen Anleihe mit dem Darlehen bleiben wie zuvor. Auch wenn sie dort nicht mehr wohnen oder gerade eine neue Familie gegründet haben. Damit sie freigestellt werden können, muss eine Vertragsänderung beantragt werden, ansonsten wird die Bank die eigenen Sicherheitsfaktoren nicht reduzieren.

Garant, Bürgen

Reichen weder das Einkommen des Schuldners noch das des Mitschuldners aus, damit die Bank den Kredit genehmigt kann, kann sie auch einen Bürgen verlangen. In den allermeisten Fällen handelt es sich um ein nahes Familienmitglied, dies ist jedoch keine Erwartung. Beachte, dass die Bank mit der Anforderung einer Bürgschaft erklärt, dass der Schuldner und Mitschuldner wahrscheinlich nicht in der Lage sein wird, den Kredit zu bezahlen, und dieses Risiko auf dich abwälzen würde. Das heißt, es ist nicht ausgeschlossen, dass eine Bürgschaft für dich bedeutet, dass du jemandem eine Wohnung kaufst. Dann gehört die Zahlung dir, das Eigentum gehört ihnen.

Wenn du Unternehmer bist und eine größere Kreditsumme aufnehmen möchtest, ist es nicht ausgeschlossen, dass hinter deinem eigenen Kredit eine Bürgschaft des eigenen Unternehmens verlangt wird. Denn die Bank schaut auch auf die Bonität eines ansonsten gut funktionierenden Unternehmens, und damit kannst du auch dann kreditwürdig bist, wenn die Bank das eigene Einkommen als nicht ausreichend erachtet. (Denn sagen wir, der Dividendenzweig wird nicht akzeptiert)

Hypothekengläubiger

Ein Hypothekengläubiger ist eine Person, die Immobilien in ihrem Eigentum anbietet, die auch für die Bank als Hypothekensicherheit akzeptabel sind. Seine Identität kann dieselbe sein wie die des Schuldners und Mitschuldners, aber es gibt keine Beschränkungen dafür. Wenn das als Sicherheit angebotene Objekt nicht im erforderlichen Umfang belastet werden kann und kein Eigenkapital mehr in bar erzielt werden kann, akzeptiert die Bank das betreffende Objekt auch als zusätzliche Sicherheit. Es ist dann natürlich, dass die Person außerhalb des Schuldners und Mitschuldners der Hypothekengläubiger ist. In diesem Fall prüft die Bank nur die angebotene Immobilie auf Wert, nicht die Bonität des Hypothekengläubigers.

Deckung des Wohnungsbaudarlehen

Wohnungsbaudarlehen sind mit Hypothekensicherheiten erhältlich. Das heißt, es muss zwingend eine Immobilie dahinter angeboten werden, die die Bank auch akzeptiert.
Hypothekensicherheiten ermöglichen es der Bank, den Kredit langfristig und zu einem im Vergleich zu Privatkrediten niedrigen Zinssatz auszuzahlen.

Was du über die Deckung wissen musst

Der Wert der Immobilie

Der Wert einer Immobilie wird in der Regel von einem Gutachter ermittelt. Er ist derjenige, der den Zustand einer bestimmten Immobilie beurteilt und nicht nur den Verkehrswert, sondern auch den Fluchtwert ermittelt. Der Fluchtwert ist der Wert, zu dem diese Immobilie bei Bedarf sicher innerhalb von 6 Monaten verkauft werden kann.
Aufgrund der schnellen und reibungslosen Abwicklung und der Reduzierung von Kosten neigen Banken zunehmend dazu, an stärker frequentierten Orten den im Kaufvertrag enthaltenen Wert als Marktwert zu akzeptieren und daraus den Fluchtwert selbst zu berechnen.
Das funktioniert noch nicht überall, da ein stabiler Betrieb erfordert, dass viele Immobilien in der Gegend den Besitzer wechseln.

Hypothekenkapazität der Immobilie

An mehreren Stellen ist gesetzlich festgelegt, dass eine Immobilie nicht zu 100 % beliehen werden darf. Bei Forint-basierten Wohnungsbaudarlehen in Ungarn kann der Darlehensbetrag bis zu 80 % des Immobilienwerts betragen.
Dies ermöglicht es der Bank jedoch, strengere Regeln festzulegen.

Wenn dein Budget sehr scharf ist, kannstdu mit dem Gutachter sprechen, um den Wert etwas zu erhöhen. Ich empfehle dies jedoch nicht, damit du ohne eigene Quelle hineinschneiden kannst. Er muss die Abweichung zu sehr begründen, mit einer kleinen Abweichung kommt man nicht weit. Such in dieser Situation entweder nach einer anderen Immobilie oder lasse sich zusätzlich Abdeckung.

Möglichkeit der zusätzlichen Abdeckung

Eine Immobilie, die als Hypothek angeboten wird, ist oft die Immobilie, die du kaufst, aber das muss nicht unbedingt der Fall sein. Sie sind oft gleich, weil es einfach keine andere Wohnung oder kein anderes Haus zu bieten gibt. Wenn du nicht genug Bargeld hast, aber eine Deckung hast, ist es auch möglich, dass die Deckung allein für den Gesamtwert des Darlehens ausreicht.
Bevor du deine Ressourcen ausschließlich aus Immobiliensicherheiten löst, solltest du sich darüber im Klaren sein, dass dies nicht von allen Banken akzeptiert wird. An vielen Orten musst du möglicherweise auch Bargeld mit sich führen. Obwohl du dies lösen kannst, indem du gehst es um (du benötigst einen Kredit zur freien Verwendung oder bitte jemanden, einen Privatkredit zu haben, um ihn abzudecken), denke ich, dass es in dieser Situation einfacher ist, eine andere Bank zu wählen.

Rückzahlung eines Wohnungsbaudarlehen

Ein Wohnungsbaudarlehen wird in der Regel in einer Annuität zurückgezahlt. Das heißt, du zahlst jeden Monat deine Rückzahlung entsprechend den Zinsen, dem ausstehenden Betrag und der Laufzeit des Darlehens. Bis zu einer Zinsänderung bleibt dieser Betrag konstant, innerhalb dessen sich das Verhältnis von Kapital zu Zinsen aufteilt. Die Rückzahlung des Darlehens beginnt unmittelbar im auf die Auszahlung folgenden Monat, sofern die Bank nicht individuell etwas anderes bestimmt.

Es gibt im Wesentlichen drei Dinge, die die Rückzahlungsrate beeinflussen:

  • die Höhe des eingeworbenen Kapitals
  • die Laufzeit
  • die Höhe der Zinsen

Die Laufzeit des Wohnungsbaudarlehen

Die Laufzeit von Wohnungsbaudarlehen liegt in der Regel zwischen 15 und 20 Jahren, du kannst jedoch bis zu 35 Jahre beantragen. Grundsätzlich gilt: Je länger du schließt dein Darlehen ab, desto geringer wird deine monatliche Kreditrückzahlung, da das Kapital in mehr Teile geteilt wird. Allerdings ist das bei weitem nicht verhältnismäßig, schließlich nutzt du das Geld der Bank über einen längeren Zeitraum und gleichzeitig steigt deine Zinslast.

Um deine eigene Belastung zu reduzieren, nutz die Vorauszahlungsoption. Der gezahlte Betrag mindert dann deine Hauptschuld. Da immer Zinsen auf deine ausstehenden Schulden berechnet werden, sinken auch die zurückgezahlten Zinsen.

Zinsen für Wohnungsbaudarlehen

Fester Zinssatz

Das Festzinsdarlehen hat bis zum Ende der Laufzeit die gleichen Tilgungsraten. So weißt du von Anfang an, was du erwartest. Du bist zwar nicht dem Risiko einer Zinserhöhung ausgesetzt, musst aber damit rechnen, dass die Bank den Preis für die erhöhte Sicherheit zu Beginn „anerkennt“, indem sie eine höhere Rate festlegt. Das Ausmaß ist kein Geheimnis, bereits bei Interesse gibt dir die Bank die nötigen Auskünfte.

Variabler Zinssatz

Die Verzinsung deines Darlehens richtet sich dann nach einem Referenzzinssatz. Bei Forint-Darlehen ist dies typischerweise der BUBOR, der jetzt auf einem historischen Tiefstand war (aber jeder andere Referenzzinssatz kann so niedrig sein). Bei variabel verzinslichen Darlehen werden der Zinssatz deines Darlehens und die Tilgungsrate während der gewählten Zinslaufzeit fixiert. Nach diesem Zeitraum prüft die Bank, ob sich der Referenzzinssatz geändert hat, und passt die neuen Verbindlichkeiten entsprechend an.

Änderungen des Forint-Referenzzinssatzes
Quelle

 

Wovon hängt der Zinssatz für ein Wohnungsbaudarlehen ab?

Die Zinsen für ein Baudarlehen hängen von vielen Faktoren ab.

Das Finanzinstitut

Die erste davon ist, bei welchem ​​Finanzinstitut du nimmst einen Kredit auf. Obwohl es keinen allzu großen Unterschied zwischen ihnen gibt, da sie alle auf dem gleichen Markt arbeiten, hat jede Bank unabhängig davon ihre eigenen Präferenzen bei der Kreditvergabe. Die Bank, bei der es in der Regel einfacher ist, einen Kredit zu bekommen, je höher die Zinsen für die Kredite sind (schließlich werden die überfälligen Kredite mit den anderen ausgezahlt), bei der du für einen Wohnungsbaukredit etwas mehr tun musst, da kannst du einen niedrigeren Zinssatz erhalten.

Die Höhe deines Einkommens

Je höher dein Einkommen ist, desto weniger riskant bist du in den Augen der Bank. Vor allem, wenn dieses Einkommen nicht mit bereits bestehenden Krediten überfordert ist. Ein guter Kunde mit viel Geld ist es in den Augen der Bank auch wert, daher versucht man Zinsnachlässe zu geben, um ein stabiles Kreditportfolio aufzubauen.

Rabatte verwendet

Viele Banken gewähren einen Zinsabschlag von wenigen Zehntel Prozent, wenn du schließt bei ihnen eine Hausratversicherung ab, trittst eine Lebensversicherung in Höhe des Darlehens an die Bank ab oder ihr Girokonto für den Erhalt deiner Einkünfte nutzt. Ein paar Zehntelprozent klingen nicht nach viel, aber ein Wohnungsbaudarlehen ist ein großer Posten und du wirst auf lange Sicht zahlen. Auf diese Weise könnten Hunderttausende in deiner Tasche bleiben, nur weil du die Gelegenheit genutzt hast.
Du kannst sagen, dass eine Hausratversicherung oder eine Lebensversicherung in Höhe des Darlehens keine Auszahlungsbedingung ist, sodass du den Rabatt sofort an anderer Stelle bezahlst. Ich sage, es lohnt sich immer noch, es zu verwenden, auch wenn du es nicht bei dieser bestimmten Bank verwendest. Denn wenn du rechnest, bist du mit einer teureren Versicherung auch mit ohne Rabatt vielleicht besser dran. Ärger hingegen ist nicht kalkulierbar, lasse nicht dein ganzes Leben an einer Unglück zusammenbrechen.

Die Zinsperiode

Die Zinsperiode ist der Zeitraum, in dem dein Zinssatz fixiert bleibt. Am Ende des Zeitraums prüfen sie, ob sich der Referenzzinssatz, zu dem dein Kredit bewertet wird, geändert hat. Wenn er sich geändert hat, erhöht oder verringert sich dein Darlehenszinssatz um diesen Betrag und damit auch deine Rückzahlung.
Je kürzer du die Festsetzung der Zinsperiode beantragst, desto mehr gehst du das Zinsrisiko ein. Je länger du richtest es ein, desto sicherer bist du.

Deine Möglichkeiten zur Entlastung

Auch vor und nach der Kreditaufnahme hast du die Möglichkeit, deine bestehende Belastung zu reduzieren.

Vor dem Ausleihen

Schaue sich zum einen an, welche Rabatte dir die Bank bietet und was du damit erreichen kannst.

Nicht nur die Bank bietet dir Rabatte, sondern auch der Staat kann bieten. Das kann entweder ein Zinszuschuss für den Kauf eines Eigenheims oder auch soziale Unterstützung sein.

Nach dem Ausleihen

Nach der Kreditaufnahme wird es schwieriger, denn dann muss man den bestehenden Vertrag modifizieren, was meist kostenpflichtig ist. Berechne auf diese Weise, ob es sich für dich insgesamt lohnt, zusammen mit der Vertragsänderungsgebühr.

In diesem Fall kannst du grundsätzlich sowohl auf Vorauszahlung (auch bei Nutzung von Ex-Post-Support) als auch auf Umfinanzierung zurückgreifen. Beachte bei der Ablösung eines Wohnungsbaudarlehens, dass du es nicht mit anderen Darlehen kombinieren und nicht unbegrenzt von einer Bank zur anderen tragen kannst. Dies ist der Fall, wenn du dein „Wohnungsbaudarlehen“-Label verlierst und zu einem hypothekenbasierten Darlehen mit freier Nutzung werden. Einerseits ist dies etwas teurer, und du verlierst möglicherweise einige der Rechte, die die Bank nur beim Wohnungsbaudarlehen einräumt.

Fragen:

  1. Wenn du bereits einen Wohnungsbaukredit abgeschlossen hast, wie viel Zeit hast du vorher für die Finanzplanung ausgegeben? Was hast du entschieden?
  2. Wie viel kann es deiner Meinung nach bedeuten, dein bisheriges Darlehen durch ein günstigeres zu ersetzen?
  3. Hast du die Laufzeit deines Baudarlehens durch vorzeitige Rückzahlungen verkürzt?

 

Fragen zu diesem Thema kannst du im Kontaktmenü suchen oder in den sozialen Medien kommentieren.

Dieser Artikel ist auf Englisch und Ungarisch verfügbar.
Englische Flagge The home loan
Ungarische Flagge A lakáshitel
Verwendung von Cookies: Um unsere Webseite für Sie optimal zu gestalten und fortlaufend verbessern zu können, verwenden wir Cookies. Durch die weitere Nutzung der Webseite stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu.