Der Immobilienfonds

Was musst du über den Immobilienfonds wissen?

Ein Immobilienfonds ist genauso ein Investmentfonds wie seine Gegenstücke, die Wertpapiere halten. Der Unterschied besteht darin, dass Immobilienfonds im Gegensatz zu Wertpapierfonds in sehr materielle Vermögenswerte investieren.

In Immobilien investier oder doch lieber in einen Immobilienfonds?

Natürlich hast du auch die Möglichkeit, selbst in Immobilien zu investieren, und wenn du ein Experte bist oder es zumindest verstehst, dann zögere nicht. Aber es gibt trotzdem ein paar Gründe, über die man als Anfänger nachdenken sollte. Schließlich musst du Immobilieninvestitionen wie jede Investition verstehen, wenn du Ergebnisse erzielen möchtest. Mehr dazu lies in meinem Beitrag 6 Gründe, nicht in Immobilien zu investieren.

Wenn du mit dem Gedanken sympathisierst, ein Haus, eine Wohnung, alles andere zu kaufen, zu vermieten und damit Gewinn zu machen, aber noch ein Anfänger auf dem Platz bist, kannst du sogar in einen Immobilienfonds investieren.

Die Vorteile daraus aus deiner Sicht:

• die immobilienexperten des fondsmanagers widmen der auswahl von objekten, die auch beruflich geeignet sind, zeit und energie
• du nimmst keinen Kredit auf, du behältst diese Möglichkeit für jemand anderen und die Bank stört dich auch nicht.
• du musst keine Zeit und kein Geld für die Verwaltung der Immobilien aufwenden
• keine Sorge, ob du die Immobilie vermieten kannst und wenn ja, für wie viel, du musst sich nicht um die Mieter kümmern
• Sie legen dir ein diversifiziertes Portfolio an die Hand, dh sie investieren in viele, viele Immobilien an verschiedenen Orten und in verschiedenen Branchen. Alleine könntest du das bestimmt nicht.

Zusammenfassend können wir sagen, dass du von der Vermietung von Immobilien profitieren kannst, ohne es wirklich verstehen zu müssen. Es ist nicht notwendig, einen Kredit zu bekommen, um zu beginnen, oder den Preis einer ganzen Immobilie zu haben.

Wie investiert ein Immobilienfonds Geld?

Die Anlagemöglichkeiten für Immobilienfonds sind begrenzt. Sie können direkt oder indirekt über andere Immobilienfonds in Immobilien investieren oder in liquide Mittel investieren. Die liquiden Mittel sind auch deshalb notwendig, weil sie ihre Immobilien in Betrieb halten, also lebensnotwendig und dafür gesetzlich geregelt sind. Aufgrund ihres stabilen Betriebs müssen sie nicht weniger als 15 % ihrer liquiden Mittel besitzen.

Eine Einnahme- und Wachstumsquelle für Immobilienfonds

Immobilienfonds können ihr Wechselkurswachstum auch dadurch realisieren, dass sie den Gesamtwert der ihnen zur Verfügung stehenden Vermögenswerte erhöhen. Dann kaufen sie nicht unbedingt eine neue Immobilie, sondern entwickeln die bestehende weiter und steigern so deren Wert. Dies bedeutet einerseits eine tatsächliche Wertsteigerung, andererseits kann eine besser ausgestattete Immobilie teurer vermietet werden.

Ihre Einnahmen können grundsätzlich aus zwei Richtungen kommen. Eine Richtung ist der Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien. Dies funktioniert wie jeder andere Verkauf. Kauf für 100, verkauf für 110, dann ist 10 für den Gewinn. Das gleiche gilt für Wertpapiere, wo sie als Wechselkursgewinne bezeichnet werden. Dies ist typischerweise ein kleiner, fast vernachlässigbarer Teil ihres Einkommens, da es nicht immer möglich ist, den Eigentümer einer Immobilie zu wechseln.

Die andere Richtung ergibt sich aus der Vermietung von Immobilien. Dies ist vergleichbar mit Bankzinsen oder Zinsen auf Anleihen. Zinsen sind die Gebühr für die Verwendung des Geldes. Du erhältst sie, weil jemand anderes dein Geld verwendet. Und die Miete ist die Nutzungsgebühr für die Immobilie, die du erhältst, weil nicht du, die diese Immobilie nutzt.

Letzteres bietet Berechenbarkeit für Immobilienfonds. Obwohl nun viele Unternehmen aufgrund des Homeoffice die Büromieten storniert haben und ein Teil der verbliebenen Kundschaft nach günstigeren Wartungsflächen gesucht hat, ist es möglich, dass sich dies in den ansonsten stabilen Renditen der Immobilienfonds niederschlägt.

 

 

Arten von Immobilienfonds

Der indirekte Immobilienfonds

Der indirekte Immobilienfonds investiert in Wertpapiere anderer Immobilienfonds und besitzt keine Immobilien oder verwandte Rechte. Dementsprechend können Immobilienmarkt-ETFs existieren, da es für den Fondsmanager nicht erforderlich ist, auch Immobilien zu verstehen. Tatsache ist, dass die aktiv verwaltete Form viel häufiger vorkommt.

Bei der Fondsbasis wurde besprochen, dass du mit dem Anteilskauf auch Anteile anderer Fonds kaufst und somit die Fondsmanagementgebühr an beiden Stellen bezahlst. Wie du siehst, kannst auch mit ihnen in einem Zeitraum von 3 Jahren schöne Ergebnisse erzielt werden.

Du wirst feststellen, dass es Mitte Mai große Unterschiede in der Wertentwicklung der Fonds gab. Dies hängt zum einen davon ab, in welchen zugrunde liegenden Fonds der Fonds investiert. (Büromieten, die durch Homeoffice überflüssig werden, können gekündigt werden, oder ein eigentlich nicht mehr existierendes Unternehmen kann natürlich nicht mehr vermieten Dies wird sich nachteilig auf den Fonds auswirken)

Der andere und vielleicht noch wichtigere Faktor ist das Währungsrisiko. Denke daran, dass der Forint in dieser Zeit auf einem historischen Tiefstand lag. Das heißt, auch der Euro-Kurs war hoch und der Dollar wertete noch stärker auf. Dies wiederum hatte einen erheblichen Einfluss auf den Preis der Fonds.

Der direkte Immobilienfonds

Die überwiegende Mehrheit der Direkt-Immobilienfonds verfügt tatsächlich über Vermögenswerte in Immobilienanlagen und verwandten Schutzrechten. Dies können Bürogebäude, Gewerbe- oder Industrieimmobilien, aber auch Grundstücke oder Wohnungen sein.

Ihre Entstehung und Entwicklung erfordert spezielles Wissen und großes Startkapital. Du musst nur an die Erhaltung der Immobilie denken, manchmal schadet es nicht, sie zu renovieren oder Schäden zu beheben. Mit anderen Worten, es muss auch in Betrieb gehalten werden.

Ungarische Immobilienfonds suchen typischerweise nach Objekten, die für Büromietverträge oder andere Mietobjekte im Unternehmensbereich genutzt werden können. Sie investieren nur marginal in Wohnimmobilien, aber dort, wo die Vermietung von Wohnimmobilien eine größere Tradition hat, gibt es natürlich auch ein Beispiel für letzteres.

In Sachen Vermietung ist die Industrie hier deutlich reifer als die private, man kann also groß denken. Unten siehst du die Ergebnisse der letzten 3 Jahre.

Was du an der Rendite zwischen indirekten und direkten Mitteln sehen kannst, ist zum Teil der Effekt der bereits erwähnten doppelten Fondsverwaltungskosten.

Welchen Immobilienfonds wählen?

Daraus können wir noch nicht sagen, dass das eine besser wäre als das andere. Es ist nur für etwas anderes geeignet. In ruhigen Situationen oder wenn du in Kauf nimmst, dass Immobilien ein Risiko durch hochwertige, aber wenig liquide Anlagen haben, kannst du dein Geld beruhigt in einen direkten Immobilienfonds investieren. Über das Risiko dieser kannst du weiter unten lesen.

Wenn du dein Geld in mehreren Immobilienfonds gleichzeitig halten möchtest, auch solche, zu denen du als Privatanleger nicht unbedingt Zugang hast, und es für dich wichtig ist, dein Geld schneller zurück zu bekommen, dann ist die indirekte Immobilienfonds ist mehr für dich.

 

Risiko bei Immobilienfonds

Für Immobilienfonds, insbesondere indirekte Immobilienfonds, gelten die gleichen Risiken wie für Investmentsfonds.

Die folgenden vier Risiken beziehen sich auf die Immobilien hinter dem Fonds und deren Management, deshalb hebe ich sie hervor.

Liquiditätsrisiko

Wenn Anleger anderswo deutlich höhere Renditen erzielen können, entscheiden sich viele Menschen möglicherweise für den Verkauf von Immobilienfondsanteilen.

Da der Anteil jederzeit von jedermann zurückgenommen werden kann, muss dies vom Fondsmanager bedient werden können. Für eine Weile. Der Fondsmanager kann die Rücknahme von Anteilen aussetzen.

Dies liegt unter anderem an der sehr geringen Liquidität der hochwertigen Immobilien, die die Anlagen des Immobilienfonds bilden. Ob Normal- oder Zwangsverkauf, es ist keineswegs sicher, dass sich hinter dem Fonds ein Käufer für die Immobilie findet. Schließlich kauft man ja auch nicht jeden Tag ein Bürogebäude, sodass sie die Rückzahlung nur bedingt leisten können.

Ein weiterer Grund für diese Entscheidung kann sein, dass der Vermögensverwalter täglich den Nettoinventarwert je Aktie und damit den Preis des Investmentanteils ermitteln muss. Dies kann für eine Immobilie ohne aktuelle Marktdaten recht schwierig sein, insbesondere wenn sich auch die Anzahl der Anlagezertifikate schnell ändert. Wenn jeder versucht, einer Anlagezertifikate loszuwerden, bevor ihr Wert schnell fällt, wird der Handel eingefroren, um Panik zu vermeiden.

Wähl diesen Fonds, wenn es für dich akzeptabel ist, wenn deinem Antrag nicht unbedingt sofort stattgegeben wird.

Bewertungsrisiko

Der Vermögensverwalter wird versuchen, den Nettoinventarwert so genau wie möglich zu ermitteln. So viel Kapital hätten sie, wenn sie alles zu Geld machen würden. Für eine Immobilie ist das nicht einfach. Neben der Größe der Immobilie sind auch der Zustand, die Lage, die Ausstattung sowie der Preis, den der Markt dafür hergibt, von Bedeutung. Wenn ähnliche Immobilien in dieser Gegend längere Zeit nicht den Besitzer gewechselt haben, ist der Vermögensverwalter gezwungen, einen älteren Wechselkurs zu verwenden, was vorübergehend zu einer Über- oder sogar Unterbewertung führen kann. Durch Anpassung der Wechselkurse kann der Nettoinventarwert und damit der Anteilspreis eine erhebliche Volatilität aufweisen.

Kreditrisiko (Dies ist auch eine Art Hebelwirkung)

Innerhalb der in der Beschreibung des Anlagefonds beschriebenen Grenzen kann der Fondsmanager auch ein Darlehen aufnehmen.

Sie verwenden Kredite für das gleiche, was ein durchschnittlicher Investor verwenden würde: Sie belasten ihre bestehenden Immobilien, damit sie neue kaufen oder bauen können. Sie können das Risiko oder zumindest einen Teil davon mit Hedging-Futures absichern.

Unabhängig davon bergen diese Entscheidungen ihre Risiken.

Hiermit müssen Anleger rechnen, da insbesondere bei knapper Liquidität die vom Fonds in Anspruch genommene Kreditsumme steigen kann und somit der Wechselkurs erheblichen Schwankungen unterliegen kann.

Risiko im Zusammenhang mit der Immobiliennutzung

Ein Immobilienfonds versucht, sein Immobilienangebot so zusammenzustellen, dass das geografische und branchenspezifische Risiko gering ist. Dementsprechend wählen sie verschiedene Arten von Immobilien in verschiedenen geografischen Gebieten. Darunter unterscheiden sich auch die Bauzeit und die technische Ausstattung.

Leerstände während der Leasingdauer können zu einem Verlust des Cashflows für den Fonds führen. Dies stellt kein wesentliches Risiko für ein richtig diversifiziertes Portfolio dar. Die Leasingdauer ist gut auf verschiedene Branchen sowie auf Kunden mit unterschiedlichen Leasingdauern verteilt. Der Fondsmanager versucht, dieses Risiko durch aktives Immobilienmanagement und sogar durch die Verwendung geeigneter finanzieller Sicherheiten, die in den Mietvertrag integriert sind, zu mindern.

Schäden infolge einer möglichen Naturkatastrophe können zu einer erheblichen Verschiebung des täglich ermittelten Nettoinventarwerts und damit des Wechselkurses des Fonds führen.

Zusammenfassung

Der Immobilienfonds bietet dir die Möglichkeit, vom Erlös aus der Vermietung der Immobilie zu profitieren, ohne dass du sich damit auseinandersetzen oder verstehen musst.

Die Gewinne, die du auf diese Weise erzielen kannst, können sogar das übersteigen, was du alleine erreichen könntest. Dies bedeutet jedoch nicht, dass es für jeden ratsam ist, jederzeit einen Immobilienfondsanteil zu kaufen.

 

Wenn du wissen möchtest, ob diese Art von Investmentfonds tatsächlich für dich geeignet ist, kontaktier uns bitte. (Dies stellt sich in einem persönlichen Gespräch heraus.)

Dieser Artikel ist auf Englisch und Ungarisch verfügbar.
	The real estate fund
	Az ingatlanalap